诡异 发改委官员:中国未现大面积“房地产泡沫”

 作者:宗瓣     |      日期:2017-06-01 18:22:04
发改委官员:中国未现大面积“房地产泡沫” 中国国家发展和改革委员会城市和小城镇改革发展中心主任李铁12日在大连表示,中国目前还没有出现大面积的房地产泡沫一些中心城市房价被推高,和民众对相对稀缺的公共服务的追逐有直接关系对于被视为楼市调控利器的房产税,李铁也直言“不是你想象的那么容易” 李铁是在夏季达沃斯论坛的一个早餐会上说这番话的他表示,中国和国际上其他国家的发展阶段、人口规模、收入结构并不一样,所谓的“房地产泡沫”完全是按照西方国家标准,“当然局部可能会出问题,但大面积、全国来讲是没有的” “大家买房实际买的是公共服务”,李铁分析,公共服务好的城市往往是资源稀缺性很强的地方,所以房价必然高 基于此,李铁建议扩延便于通勤的城市外围空间以解决低价房供给,将医疗、教育等优质资源向中心城市外缘延伸,缓解民众的买房、住房压力 在李铁看来,提供稳定的住房租赁市场也是缓解民众购房压力的方法之一“现在买房人不是为了出租,是为了卖”,李铁指出,由于房屋租售成本相差悬殊,现在中国大陆城市经过房地产开发的住房都处于“不稳定”的租赁模式他建议打破中国动辄批百亩、千亩土地的“大地产商”开发模式,形成层次开发,小块开发的房屋便可作为长期稳定的出租房源 此外,针对中国官方已明确将推进的房产税试点“扩围”,以及民间广泛探讨的遗产税等事项,李铁直言“不是你想象的那么容易”他强调,不同于欧美房屋产权清晰,中国的住房只有(土地)使用权而无所有权,因此税收征到何种程度很难确定 另一方面,李铁认为,由于在国外不动产税属于地方税,因此地方政府对征税具有积极性,而“中国地方没有积极性,操作上就有问题”,“我们小区有40%的人连关系清晰的物业费都不交,你说交(房产)税难不难” 2013年09月12日15:08 来源:中国新闻网   不管经济高涨还是放缓,对中国房地产泡沫的担忧始终未散高盛中国区副主席暨首席投资策略师哈继铭认为,在三四线城市,房地产泡沫的情况尤为严重   哈继铭在他最新发布的策略报告中称,在大部分小城市及媒体报道的“鬼城”所在地中国中西部地区,1-8月房地产投资分别增长19.4%和24.3%更令人担忧的是,为了抵消税收增速放缓的影响,一些地方政府有所放宽房地产调控力度,以提高土地出让收入,为公共投资融资   自7月政府要求实现2013年全年7.5%经济增长目标以来,近期公布的数据显示,经济活动持续回暖但哈继铭指出,经济回暖受益于公共投资以及外需改善,代价是经济结构进一步失衡及更加严重的资产泡沫中国似乎倾向于之前依靠投资和出口的经济增长模式投资占GDP的比重在2012年已达到48.3%,高于50年代后期“大跃进”时代的峰值42.8%,并且进一步攀升工业增加值飙升主要由国有企业带动,因为它们往往会积极响应政府的政策   他预计,短期内中国经济增速将继续受益于外部需求复苏,尤其是那些中国重要的贸易伙伴,以及近期旨在实现全年7.5%经济增长目标的政策反应相应地,财政政策和货币政策都将支持短期增长   国家统计局9月10日公布,1-8月全国房地产开发投资5.21万亿元,同比名义增长19.3%,增幅较去年同期加快3.7个百分点   此外,据中国经济数据库(CEIC)和高盛投资策略组的数据显示,1-7月,全国土地出让金为2.02万亿元,较去年同期增加0.67万亿元 新浪房产:【中国房地产价格泡沫越来越大成经济社会毒瘤】 (原标题:从“保八”到“稳七”中国经济要挤四大“泡沫”) 2013-09-09 07:20:26经济观察报   在我们刊发中国经济半年报系列报道的过程中,如何理解目前经济形势中国经济未来调控思路如何这些问题时刻萦绕我们和读者   8月29日,在十二届全国人大常委会第四次会议上,全国人大财经委副主任委员尹中卿提出,今年全年GDP增速低于2012年将是大概率事件,在目前经济增长转型时期,要提高对经济下行的容忍度;既不要随便“鼓泡沫”,更不能轻易“戳泡沫”,而是要千方百计“挤泡沫”,他提出“过剩产能泡沫,”、“房地产价格泡沫”、“政府债务泡沫”、“金融领域泡沫”四大问题,分析带来的风险并提出政策建议   本期,我们刊发尹中卿发言稿,是为中国经济半年报系列报道结束篇   ——编者   今年以来,中国经济运行总体平稳,国民经济和社会发展开局良好同时也要清醒地看到,当前我国经济发展面临的国内外环境错综复杂,长期和短期因素相互交织,结构性和周期性因素相互影响,保持经济平稳运行面临的形势依然严峻,今年下半年GDP增速低于上半年,2013年全年GDP增速低于2012年将是大概率事件正因为如此,在现阶段、在目前经济增长速度转型时期,我们应当从前些年“保八”逐步过渡到“稳七”,经过不断下探筑底,将今后几年 GDP增速稳定在7%左右长期以来,无论政府、企业还是社会,都已经习惯了高速增长的环境,短期内难以完全接受增速下台阶这就要求我们切实提高对增速下行的容忍度,既不要随便“鼓泡沫”,更不能轻易“戳泡沫”,而是要千方百计“挤泡沫”,有效控制、释放、排除和化解这些年来逐步积累的风险隐患,为我国经济迎来下一轮持续健康高速增长奠定基础   第一,挤压“过剩产能泡沫”   当前,我国产能过剩问题越来越严重据有关部门调查,2012年底,我国钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃、船舶产能利用率分别为72%、73.7%、71.9%、73.1%和75%,明显低于国际通常水平风电设备、太阳能电池板等新型产业也出现过剩今年上半年,全国规模以上工业企业产能利用率只有78%左右,将近22%的产能闲置产能过剩给相关行业带来了灾难性伤害,截止今年7月,工业生产者价格总水平已连续l6个月负增长,降幅不断扩大由于市场需求不足,低水平恶性竞争,往往导致整个行业处于利润低下甚于亏损状态,产业不能顺利实现优胜劣汰和转型升级,并且有可能导致企业大面积破产倒闭,引发金融和财政风险   挤压“过剩产能泡沫”是一项系统过程,需要尊重规律、分业施策、多管齐下、标本兼治一是“消化一批”抓住推进城镇化和工业化的有利时机,积极拓展国内市场二是“转移一批”支持企业以多种方式“走出去”,扩大对外投资合作,拓展国外市场三是“整合一批”积极推进优势企业开展跨地区、跨所有制的兼并重组,加快优化组织结构,支持兼并重组企业整合内部资源、压缩过剩产能,促进产业集中度提高四是“淘汰一批”完善激励和约束政策,提高环保、安全、能耗等领域的准入门槛,引导企业主动退出过剩产能,为先进产能发展腾出空间要真正做好这“四个一批”,关键还在于推进相关配套制度改革,充分发挥市场配置资源的基础性作用,提高产品准入的能耗、物耗、水耗和环保标准,加快传统产业调整改造,严格核准新增产能项目,立即停止和分类处理违规在建项目,清理整顿违规建成项目,建立和完善企业退出政策体系,坚决遏制产能严重过剩行业盲目扩张   第二,挤压“房地产价格泡沫”   近几年来,我国房地产价格泡沫越来越大据有关方面统计,l999-2012年,国有土地使用权出让收入总额接近15万亿元,年均超过l万亿元其中,2011年土地出让收入占当年地方财政收入高达60%以上今年1-7月,土地出让收入又达到2万亿元以上,剧增49.4%截止今年6月底,全国主要监测的105个城市地价已连续5个季度加速上升6月份,在70个纳入房价监测的城市中,有69个城市房价同比上涨,北上广深等一线城市同比和环比均上涨7月份最新数据显示,70个城市房价同比又上涨了6.7%,环比上涨了6.1%根据IMF测算,我国人均收入尚不及发达国家平均水平的十分之一,但北京等一线城市的房价已经超过了纽约和伦敦在全球10个房价最高城市中,有6个在中国大陆房地产市场的非理性繁荣以及屡调屡涨的房价,已经成为危害我国经济增长和社会稳定的毒瘤,其挤压实业投资、掩盖产能过剩、抑制消费扩张、贻误经济转型、放大金融风险、扩大贫富差距等多种负面作用,越来越充分地表现出来最近,在鄂尔多斯、温州等个别地方,房地产市场开始出现深幅调整如果房地产价格泡沫破裂,不仅会因巨额不良贷款而损害金融业的正常运行,而且也会对实体经济和国家财政造成破坏性冲击   挤压“房地产价格泡沫”是防范房地产业系统性风险的必由之路近几年来房地产价格屡调屡涨,并不是因为房地产价格没有泡沫,而是因为政府的房地产调控没有触及到根源和要害我们必须尽快调整房地产调控思路,充分运用市场手段,着力健全房地产市场长效机制一要更加重视供给面调控推进土地供应渠道多元化,增加土地供应,加大普通商品住房特别是中小户型、中低价位商品房建设和投资力度,增加存量房的有效供应,满足普通居民刚性需求二要抑制投资投机需求推动住房回归消费品的本质属性和满足人们居住需求的基本功能,对冲和抑制住房投资投机需求,挤出投资投机房源,调整房地产存量三要统筹推进房地产税费改革逐步整合房地产开发、流转、保有环节税收和各类收费尽快按照人均居住面积征收累进房产税,增加拥有多套和豪华住房的持有成本,促进二手房、存量房源有效流转四要推进不动产实名登记和全国联网工作挤出部分非自住以及非正当获得的房源,促进存量房地产进入交易,降低交易环节税费,切实减轻普通老百姓购房成本五要重视房地产市场的区域性差异,实施差别化房地产政策,优化政策调控措施组合,提高调控政策的针对性和有效性   第三,挤压“政府债务泡沫”   近些年来尤其是2009年以来,我国各级政府债务规模急剧增长2008年中央财政赤字只有1800亿元在国际金融危机之后,2009年中央财政赤字大幅度增加到7500亿元,2009-2012年赤字合计27500亿元,代地方发债合计8500亿元,2012年国债余额增加到77500多亿元与此同时,地方政府性债务规模迅速膨胀根据审计署审计,2008年以前,地方政府投融资公司贷款余额在3万亿元以内2009-2010年,在两年内省、市、县三级地方政府性债务余额增加7万多亿元,达到l0.7万亿元今年6月,国家审计署又报告说,截至2012年底,36个地方政府共累积了3.85万亿元债务,比2010年底上升了13%,2013年底前到期偿还债务额约占债务总额的53%这些还不包括乡村债务,也不包括4家国有商业银行改制剥离的不良资产、3家国家政策性银行债务等政府隐性、间接债务今年1-7月,随着经济增速的放缓,中央财政收入增长2.6%,地方财政本级收入13.5%,全国公共财政收入增长8%,增幅比去年明显回落地方财政本级收入如果扣除因房地产市场成交额大幅增加导致房地产营业税、房地产企业所得税、契税和土地增值税增加之外,实际仅增长7%左右与此同时,财政支出却刚性增加,财政收支矛盾异常尖锐,特别是地方政府通过各种融资平台进行的不规范的“举债”行为,实际上形成了地方政府性债务无序的局面,使财政风险日趋加剧   政府债务过快增长,不仅为以后留下居高不下的隐性赤字和债务负担,而且也给银行带来信贷风险在财政收入增速明显下滑的背景下,无限放大的支出责任迫使各级政府不得不通过债务来维持目前地方融资平台更多转向依靠城投债、信托产品、私募基金等筹集资金,未来3年仍处于偿债高峰期为了摸清政府债务底数,根据国务院的部署,各级审计机关从今年8月1日起全面启动对中央、省、市、县、乡五级政府的债务审计,并将于10月前将审计结果上报国务院,这肯定有利于搞清政府债务的规模、结构的真实情况我们要在此基础上,进一步研究和完善政府现有融资模式,拓展融资渠道,优化融资结构,防控和化解财政运行中的矛盾和风险一要研究制定政府债务管理法规尽快出台政府债务风险预警办法,建立和健全政府举债融资制度、政府债券发行制度、债务管理制度,以及官员考核、惩戒机制,完善地方政府融资制度二要完善地方政府融资平台针对目前地方政府融资平台定位过宽、数量过多以及资金分散的状况,加大对地方政府融资平台的清理和规范力度以资产重组为手段,做大做强做实地方政府融资平台规范法人结构,完善投融资平台治理结构,充实投融资平台资本金,积极推进融资平台“实体化”三要规范地方政府融资行为采取有堵有疏、疏堵结合的办法,开前门,关后门,修围墙,为地方政府寻找到合法融资渠道规范政府收入途径,防范地方通过收过头税、增加收费项目等方式弥补财政收入下降的行为通过发行特别国债、成立地方资产管理公司等措施,对地方融资平台进行分类清理,隔离不良资产,把地方负债逐渐消化掉四要加强地方政府性债务管理进一步规范地方政府机关、事业单位及融资平台公司融资行为,加强高风险地区债务监管并督促其研究制定化解措施,逐步将地方政府债务分类纳入预算管理,严格控制地方政府新增债务建立地方政府融资平台的信息披露制度,及时将融资平台的资金状况、负债水平以及项目效益等公之于众,接受地方人大以及社会的监督,避免投资风险向金融风险和财政风险转化   第四,挤压“金融领域泡沫”   近些年来,我国金融与实体经济越来越脱节在应对国际金融危机过程中,我们第一次实行适度宽松的货币政策由于缺少经验,在开始实施一段时间变成了过度宽松,新增贷款规模史无前例,M2一度接近增长30%,M2占GDP的比重也急剧上升2010年,M2/GDP增加到180%以上,流动性总体上比较宽余2009-2012年,金融机构贷款快速增长,人民币新增贷款累计33万多亿元,约占2012年末人民币贷款余额的53%,超过了在此之前近60年累计增加的贷款今年一季度,金融同业资产为32万亿元,占总资产比重23%,同比增长28%,高出非同业资产增速12个百分点前5个月人民币实际有效汇率升值5.6%,上半年兑美元、欧元、日元分别升值l.7%、3.3%和l6.7%5月末,M2和贷款余额分别为104和67万亿,占去年 GDP比例分别达到200%和l30%与此同时,货币市场流动性偏紧,实体经济资金成本高企6月下旬出现了“钱荒”,充分暴露出近年来金融业务结构不合理和杠杆不断拉长等弊端在规避监管和追求高收益驱动下,大量资金在符号经济中无效空转,推动着金融资产规模快速膨胀   挤压“金融领域泡沫”、有效防范金融风险需要从各个方面努力一要强化金融监管提升商业银行流动性管理水平,对申请援助的银行给予一定的纾缓援助,同时要求其改善流动性管理并跟踪监督改进国有商业银行考核办法,避免因利润考核压力过重导致银行行为扭曲加强对“影子银行”的监管、加强对不同金融产品的监管协调,加强对银行表外业务、同业业务和跨境资金流动的监管,抑制金融体系的过度扩张二要优化信贷结构用好增量货币,盘活存量货币,适度扩大社会融资规模通过适时调整银行存贷比、调整金融机构对实体经济的存贷利差或贷款浮动幅度等措施,改善社会融资条件,缓解信贷资金供求结构性矛盾三要组合运用货币政策工具通过公开市场操作,保持货币供应量的基本稳定,防止利率短期大幅波动适时调整政策参数,加强各类创新工具组合运用,保持市场适度流动性,维系实体经济资金链条四要稳妥推进“去杠杆”制定金融风险化解方案,妥善应对实体经济“去产能”过程可能产生的负面冲击,以及银行不良资产处置关注商业银行表外理财、银信合作、银证合作、银保合作等业务的风险,引导银行等金融机构降低杠杆,重点支持实体经济、中小企业、技术升级等领域发展支持优势企业兼并重组,